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Vademecum Mutui

LA CHIAREZZA DEL CONTRATTO
Spesso i contratti di mutuo sono incomprensibili. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.

LA SCELTA TRA MUTUO A TASSO FISSO O VARIABILE
La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile è assolutamente soggettiva. Chi ha una certa propensione al rischio e può permettersi di sopportare alcune rate maggiori dovute ad un maggiore costo del denaro, che si potrebbe tradurre per un periodo più o meno lungo in un maggiore esborso di denaro, dovuto al superamento degli introiti del Conto Energia, può scegliere il tasso variabile che, al contrario, garantisce, nei periodi in cui il costo del denaro è basso, una maggiore redditività. Mentre chi vuole essere al sicuro da tali rischi , ma vuole avere ragionevolmente una redditività complessiva inferiore, può scegliere il tasso fisso.

ATTENTI ALLO SPREAD
Lo spread è una variabile molto importante del finanziamento, si tratta, infatti, del ricarico che ogni banca decide autonomamente di aggiungere al tasso di base, dal quale trae il proprio ricavo. Per intenderci, la banca compra il denaro ad un dato prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende a chi lo richiede ricaricato di un margine di guadagno, lo spread appunto. Nelle transazioni fra banche, il denaro ha una propria quotazione, che in Europa viene definita Euribor, ovvero "Euro Interbank Offered Rate". L'Euribor rilevato giornalmente, è il tasso a cui l'istituto bancario può comprare valuta. L'erogazione del denaro come finanziamento al cliente dovrà quindi avvenire ad un tasso un po' più alto per consentire alla banca la compensazione delle spese di gestione, i rischi dell'operazione e, non ultimo, il proprio guadagno. Il mutuo a tasso variabile verrà quindi rimborsato secondo un tasso stabilito dal criterio Euribor + Spread, dove l'Euribor è la componente variabile mentre lo spread quella fissa. Anche nel caso di tassi fissi si parla di spread, poiché rappresenta la quota aggiuntiva applicata all'IRS (Interest Rate Swap), una sorta di paracadute con cui le banche si tutelano in caso di rialzo dei tassi di scambio interbancario. Nei finanziamenti a tasso fisso lo spread servirà per calcolare il tasso solo il giorno della sottoscrizione del mutuo, poiché in seguito non potrà subire alcun cambiamento.

CAP E FLOOR: COSA SONO?
Nella scelta di un mutuo per il fotovoltaico potrebbe succedere di imbattersi in concetti oscuri come quelli di CAP e FLOOR. Il primo, se previsto, riguarda il tetto massimo oltre al quale il mutuo a tasso variabile non può andare, mentre il secondo fissa il limite al di sotto del quale non può scendere. Si tratta di caratteristiche da valutare con attenzione poiché possono influenzare la qualità dell'investimento. E' importante ricordare, inoltre, che i mutui ora si possono estinguere anticipatamente nel momento in cui si ha disponibilità di denaro e si possono trasferire da una banca all'altra, nel caso si trovino condizioni migliori, senza alcuna spesa.

QUALI GARANZIE RICHIEDONO LE BANCHE?
La principale garanzia richiesta dalle banche è la cessione dei crediti futuri derivanti dal riconoscimento del contributo da parte del Gestore del sistema elettrico (Gse). Per fare ciò, molti istituti di credito rendono obbligatoria la canalizzazione dell'incentivo erogato dal Gse su un conto corrente dal quale viene prelevata la rata del mutuo. E' possibile che siano richieste anche garanzie reali o personali aggiuntive, oppure altri vincoli e cautele. Si tratta di garanzie che possono avere un costo e quindi sono da inserire nel computo complessivo.

LA PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA
E' opportuno individuare nel contratto il costo per l'estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche - ma non tutte - richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.

I TEMPI DI ISTRUTTORIA
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.

IL TASSO DI MORA PER RITARDATO PAGAMENTO
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano peri-colosi effetti a catena.

LA MODALITA’ DI EROGAZIONE
Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.
Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il vendito-re il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare

LA DETRAIBILITA’ FISCALE
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l'aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.

LE GARANZIE SUPPLEMENTARI RICHIESTE DALLA BANCA
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.

LA RINEGOZIAZIONE
La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile "cambiare in corsa" le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca - mutuatario). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.

LE CLAUSOLE VESSATORIE
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca. L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.

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